民国二十三年，津门卫的南市三不管地带，新开了座"悦春园"戏楼。这戏楼雕梁画栋，飞檐斗拱，白日里评书相声不绝于耳，到了晚上便上演梆子、京剧。班主姓柳，是位西十出头的中年人，早年在宫里给老佛爷唱过戏，退隐后便来津门开了这座戏楼。
戏楼里有个打杂的小伙计，名叫阿福，年方十六，是个孤儿。阿福人勤快嘴又甜，平日里除了打杂，最爱躲在后台看角儿们扮戏。他尤其崇拜戏楼的头牌青衣玉玲珑，玉玲珑扮上妆，那眉眼间的风情，一开嗓婉转清亮的唱腔，迷倒了无数达官显贵。
一日深夜，阿福在戏楼收拾完，准备回住处。路过戏台时，突然听见有人唱戏，咿咿呀呀的声音在空荡荡的戏楼里回荡。阿福壮着胆子望去，只见戏台上站着个穿大红戏服的女子，背对着他唱《牡丹亭》："原来姹紫嫣红开遍，似这般都付与断井颓垣......"
那声音凄婉动人，阿福忍不住走近几步。女子似乎察觉到有人，猛地回头，阿福吓得魂飞魄散——那女子脸上半张脸美艳绝伦，另一半却爬满了可怖的伤疤！阿福惊叫一声，转身就跑，却听见身后传来幽幽的叹息："别走......"
阿福将此事告诉柳班主，班主脸色骤变，沉默良久才道："这戏楼原是前朝一位贝勒爷所建，他有个宠妾擅唱青衣，因得罪了正房，被泼了滚烫的灯油，半张脸都毁了。那宠妾羞愤之下，就在这戏台上悬梁自尽了。"
自那以后，阿福每到深夜，总能听见戏台上传来唱戏声。奇怪的是，只要玉玲珑在戏楼，那声音便消失不见。阿福将此事告诉玉玲珑，玉玲珑若有所思："明日是中元节，你准备三炷香，等那声音再响起时，点香相邀。"
中元节当晚，阿福照做。果然，那凄婉的唱戏声又响起。阿福颤抖着点燃香，朝着戏台拜了三拜："不知是哪位前辈在此，若不嫌弃，能否出来一见？"
烟雾缭绕间，红衣女子缓缓现身。玉玲珑也从后台走出，对着女子福了福身："前辈，小女子玉玲珑，听闻前辈擅唱青衣，可否指点一二？"
女子见了玉玲珑，眼中闪过一丝惊讶，又转为欣慰："好个伶俐的丫头，当年我若有你这般通透，也不至于落得如此下场。"原来，女子生前最恨旁人提起她的伤疤，见阿福惊慌而逃，心中恼恨，才屡屡现身。
此后，每逢深夜，玉玲珑便向红衣女子学戏。女子教得认真，玉玲珑学得刻苦，戏技愈发精湛。渐渐地，津门卫流传起"悦春园有位神秘师父，专教玉玲珑唱鬼戏"的传闻。
然而好景不长，日军占领津门后，一个叫山本的少佐听闻玉玲珑的美名，派人来戏楼强邀她去军营唱戏。玉玲珑宁死不从，山本恼羞成怒，扬言要烧了戏楼。
危急时刻，中元节那晚，戏楼突然被浓雾笼罩。山本带着士兵闯入时，只见戏台上站着两个青衣女子，一个是玉玲珑，另一个红衣女子面容可怖，正唱着《铡美案》："包龙图打坐在开封府......"
阴森的唱腔在雾中回荡，士兵们纷纷捂住耳朵，痛苦不堪。山本想要掏枪，却发现自己的手不受控制，竟对着自己的士兵开枪。混乱中，山本被流弹击中，倒地身亡。
浓雾散去后，戏楼完好无损。只是从那以后，再也没人见过红衣女子。玉玲珑继续在戏楼唱戏，她的唱腔中，总带着一丝说不出的苍凉与悲怆。人们都说，那是红衣女子将一生的戏魂，都传给了玉玲珑。而悦春园戏楼，也成了津门卫最传奇的所在。
